Lo ngại rót 30.000 tỷ đồng chỉ cứu được một số đối
tượng, địa ốc có thể cầm máu nhưng vết thương khó lành, tiến sĩ Alan
Phan cho rằng nên để thị trường tự điều chỉnh để sau 4-5 năm có thể quay
về thời hoàng kim.
Theo tiến sĩ Alan Phan, giá nhà có thể giảm thêm 30-50% nữa. Ảnh: Hoàng Lan |
- Vấn đề giải cứu bất động sản đang gây tranh cãi,
một bên nói cần tháo gỡ vì địa ốc liên quan đến hơn 80 ngành nghề, số
khác cho rằng không nên bi kịch hóa. Ông nghiêng về ý kiến nào?
- Bất cứ phương án giải cứu nào cũng đòi hỏi một cái
giá phải trả. Thứ nhất là tiền bạc, thứ hai là ảnh hưởng của nó tới các
hoạt động khác. Nếu Chính phủ in tiền để giải cứu bất động sản thì hệ
quả đầu tiên là lạm phát và toàn dân phải chịu. Các giải pháp khác như
đánh thuế vào tài khoản tiết kiệm giống Síp làm thì chúng ta đã thấy hậu
quả thế nào. Tôi cho rằng, với giải pháp nào, Chính phủ cũng như nền
kinh tế Việt Nam sẽ phải trả cái giá đắt.
Quan điểm của tôi là hãy để cho bất động sản rơi tự
do. Điều này sẽ làm giá nhà giảm thêm 30-50% để "bắt kịp" thu nhập của
người dân và sẽ tạo ra một tầng lớp trung lưu có đủ điều kiện mua nhà.
Người dân sẽ có thêm niềm tin và đây chính là một cú hích tạo ra sự kích
cầu lớn. Giống như nền kinh tế Mỹ nợ ngập đầu nhưng vẫn rất năng động,
bởi họ phải "kéo cày" làm việc tới 15-16 tiếng mỗi ngày để trả nợ.
Tất nhiên, khi để bất động sản rơi thì nợ xấu ngân
hàng sẽ tăng, nhà băng có thể "chết" nhưng không sao cả vì số lượng ngân
hàng hiện dư chứ không thiếu. Nếu một nửa nhà băng chết, một nửa sống
thì cũng không sao, miễn là Chính phủ bảo đảm người dân sẽ không mất
tiền. Ngân hàng chết, chứng khoán sẽ tụt nhưng sau đó niềm tin sẽ lấy
lại và đi tới một chu kỳ kinh tế mới.
- Ông đánh giá thế nào về giải pháp rót 30.000 tỷ
đồng qua ngân hàng thương mại để tháo gỡ khó khăn cho địa ốc, trong đó
tập trung cho phân khúc nhà thu nhập thấp và nhà thương mại giá rẻ?
- Theo tôi giải pháp này không khả thi. Hiện nợ xấu
ngân hàng chồng chất rồi, giờ phải cho vay thêm thì sẽ rất "ngượng
ngùng". Chính phủ rót 30.000 tỷ đồng chỉ cứu được một vài đối tượng. Thị
trường bất động sản Việt Nam chỉ cầm máu một chút và vết thương sẽ
không khỏi. Phương thức can thiệp này không hữu hiệu mà chỉ lợi cho một
nhóm người. Ngoài ra, khi bơm tiền ra sẽ có ít nhất 50% lượng tiền biến
mất vì sự không minh bạch, thiếu kiểm soát nghiêm túc. Phải nhớ rằng, ở
đâu cũng thế, tiền của người khác thì ta luôn có sự cẩu thả trong tiêu
xài. Không có sự kiểm soát chặt chẽ thì luôn có những đối tượng lợi
dụng, đó là tình trạng chung của mọi xã hội, "thừa nước đục thả câu".
Ở Mỹ, Chính phủ không cứu bất động sản mà để giá địa
ốc xuống ồ ạt. Khi ngân hàng lớn lâm nguy, Chính phủ phải rót tiền vào
để có thăng bằng nhưng sau đó chính ngân hàng phải tự tìm vốn để bù vào.
Sau khi có thêm một nguồn vốn mới, ngân hàng phải trả lại Chính phủ.
Kết quả thăm dò ý kiến độc giả trên VnExpress, tính tới chiều 21/3. |
- Ông cho rằng, giải pháp đưa ra khó khả thi, vậy Chính phủ nên làm gì lúc này?
- Chính phủ phải làm sao để giá xuống và thu nhập
người dân lên. Tới điểm nào hai bên gặp nhau thì cung cầu mới cân bằng.
Những theo tôi, để hai điểm này gặp nhau thì phải mất đến 10 năm.
- Các chuyên gia cho rằng, hiện có sự chờ đợi của
doanh nghiệp cũng như người dân vào các biện pháp giải cứu. Theo ông,
tâm lý chờ đợi bao trùm này sẽ ảnh hưởng thế nào đối với thị trường bất
động sản?
- Nếu bất động sản nằm yên không bán được thì càng
đợi, người ta càng tuyệt vọng sẽ có nhiều người bỏ cuộc và giá sẽ xuống.
Đó là áp lực chính. Tôi cho rằng, người mua nhà tỏ ra khôn ngoan, họ
chờ đợi sự nao núng từ phía người bán. Giá nhà xuống họ mua được và nền
kinh tế sẽ tốt hơn. Họ chờ đợi vì không có niềm tin. Thực tình tiền
trong dân rất nhiều nhưng họ không muốn kinh doanh gì cả vì lúc này mà
đầu tư thì bấp bênh quá. Nhiều người tôi biết có khả năng kinh doanh
nhưng họ không muốn động tới tiền của mình, họ muốn đợi. Đôi khi tôi
thấy những nhà đầu tư nước ngoài tin nhiều hơn là những người đã ở đây
lâu.
- Lời khuyên của ông cho các nhà đầu tư cũng như người dân trong bối cảnh địa ốc như hiện nay là gì?
- Nếu doanh nghiệp trường vốn thì có thể đợi chờ và
tìm cách để làm dự án hấp dẫn hơn. Trường hợp kẹt vốn, doanh nghiệp nên
"phủi tay" làm lại, chấp nhận bỏ cuộc chơi thay vì tham gia một cách vô
vọng. Người dân nếu thấy dự án tốt, sức mua ổn đáp ứng nhu cầu thì nên
mua để đầu tư dài hạn.
- Theo ông, mất bao lâu để thị trường địa ốc phục hồi?
- Tình hình đang xấu, sẽ mất rất nhiều năm để bất động
sản lại thời vàng son 10-15 năm nếu không có gì thay đổi. Không giải
cứu, địa ốc sẽ đi lên sau 4-5 năm. Doanh nghiệp mà không còn khả năng
hoạt động thì nên để phá sản. Giống như một hình ảnh vui là có 1 con cóc
mà mình phải nuốt thì nuốt ngay để đi làm việc khác thay vì ngồi nhìn
nó hoài mà đến cuối ngày nó vẫn xấu chứ không đẹp hơn.
- Có nhiều kinh nghiệm đầu tư quốc tế, ông đánh
giá thế nào về sức hút của thị trường bất động sản trong nước đối với
các nhà đầu tư ngoại?
- Thị trường bất động sản Việt Nam chứa nhiều nghịch
lý và nhạy cảm nên thật tình mà nói chưa hút nhiều nhà đầu tư ngoại. Thủ
tục pháp lý và quan niệm toàn dân sở hữu đất đai vẫn chưa quen lắm với
người nước ngoài. Thị trường hiện không sáng sủa nên việc kiếm tiền
trong 3-5 năm rất khó, bởi vậy cơ hội ngắn hạn không dễ dàng. Còn cơ hội
dài hạn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Việt Nam đang yếu thế trong việc thu hút
dòng tiền bên ngoài vào so với Indonesia, Malaysia, Thái Lan và
Philippines. Kinh tế vĩ mô của Việt Nam cũng chưa bền vững.
Các trường hợp mua lại dự án phải có một mức giá hợp
lý, chủ đầu tư chịu lỗ còn đơn vị mua lại thấy có cơ hội rút lui trong
chiến thắng 3-4 năm thì họ vẫn làm. M&A chủ yếu là dự án đang xây dở
dang, chỉ cần nhà đầu tư ngoại rót thêm một khoản tiền nữa để hoàn
thiện nên họ sẵn sàng mua lại. Còn bảo họ đầu tư dài hạn, mua đất giải
phóng mặt bằng sau đó triển khai dự án thì câu trả lời là không.
Alan Phan là doanh nhân với 43 năm kinh nghiệm tại thị
trường Mỹ và Trung Quốc. Ông là Việt kiều đầu tiên đưa công ty tư nhân
của mình lên niêm yết sàn chứng khoán Mỹ (1987) - Công ty Hartcourt đạt
thị giá 670 triệu đôla vào năm 1999.
Ông cũng là doanh nhân đầu tiên đưa giao dịch chứng
khoán và giáo dục từ xa qua mạng Internet tại Trung Quốc (1997). Ông
từng là Chủ tịch Quỹ đầu tư Viasa Fund tại HongKong và Thượng Hải.
|
Hoàng Lan - Hàn Phi
No comments:
Nếu không có tài khoản Facebook và Google thì mọi người có thể chọn comment Nặc Danh (Anonymous) nhé !!!